Bestaande hypotheek

Stap 1 – Deskundig advies
Nu bent u de eigenaar van de woning. Er breekt een leuke, maar drukke tijd aan, want de verhuizing moet gepland worden en misschien wilt u het huis eerst opknappen of verbouwen. Ondanks dat de financiering goed is geregeld, kunnen er in de toekomst toch zo nu en dan vragen bij u opkomen over uw bestaande hypotheek. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de wijziging van de rentestand en de belastingwetgeving. Bekijk daarom om de drie jaar opnieuw uw financiële situatie.

Stap 2 – De verhouding Woningwaarde en hypotheek
De geldverstrekker van een basishypotheek gaat ervan uit dat een woning bij gedwongen verkoop 75% van de marktwaarde oplevert. Dat geld verdient men dus gegarandeerd terug en dat betekent dat u zelf nog het verschil dient te overbruggen. Dit kunt u doen door gedurende de rentevaste periode het verschil tussen de bruto maandlasten en de netto maandlasten af te lossen op de hypotheek. De openstaande hypotheeksom wordt kleiner en uw woning stijgt door de jaren heen in waarde. Zo bouwt u overwaarde op.

Stap 3 – Tussentijdse rente aanpassing
Het kan interessant zijn om voor het einde van uw rentevaste periode uw rente aan te passen. Bijvoorbeeld als de huidige rente lager is dan de rente die u betaalt. Dit heet een tussentijdse renteaanpassing.

Stap 4 – Reguliere rente aanpassing
U kunt uw rente aanpassen na afloop van uw rentevaste periode. U ontvangt 3 maanden voor het aflopen van de huidige rentevaste periode automatisch een nieuw rentevoorstel van de geldverstrekker. Is dit bijna? Wellicht is het verstandig even hierop te wachten, omdat u dan geen boete in rekening gebracht krijgt.

Stap 5 – Boetevrij aflossen
U mag per kalenderjaar 10% van de hoofdsom boetevrij aflossen op uw hypotheek. De hoofdsom is in dit geval het hypotheekbedrag waarvoor u de hypotheek bent aangegaan. Ook als u gedurende de looptijd al een bedrag hebt afgelost en de hypotheekschuld lager is dan het hypotheekbedrag bij aanvang, mag u nog steeds 10% van het hypotheekbedrag bij aanvang boetevrij aflossen. In sommige gevallen geldt zelfs 20% voor oude hypotheken.

Stap 6 – De boeterente
Boeterente is een boete die een geldverstrekker in rekening kan brengen indien u uw lopende hypotheek wilt oversluiten naar een andere instelling. Daarnaast zijn er ook een aantal banken die een boete in rekening brengen als de woning, voor het aflopen van de rentevaste periode, verkocht wordt. De boete wordt meestal in rekening gebracht als de rente die uw huidige geldverstrekker op dit moment in rekening brengt over zijn hypotheken lager is dan het percentage dat u over uw huidige hypotheek betaalt.

Op het moment dat u dan zou besluiten uw hypotheek over te sluiten, loopt de geldverstrekker dus rente-inkomsten mis. De geldverstrekker brengt u dan een boete in rekening als een vergoeding voor deze misgelopen inkomsten. Indien u een boete dient te betalen, kan dat op twee manieren. U kunt de boete ineens betalen en u krijgt vervolgens de nieuwe actuele rente of u verwerkt de boete in de nieuwe rente en betaalt op deze wijze de rente in termijnen (rente middelen). Hierdoor krijgt u een opslag bovenop de actuele rente. De rente valt hierdoor hoger uit.

Stap 7 – Oversluiten
Oversluiten van uw hypotheek betekent niets anders dan uw huidige hypotheek aflossen en een nieuwe hypotheek afsluiten tegen een lager rentepercentage. Oversluiten is gunstig als u een bestaande hypotheek hebt tegen een hogere rente dan de rente op dit moment. Een nieuwe hypotheek tegen een lagere rente en/of betere voorwaarden dan uw huidige hypotheek zal zorgen voor lagere maandlasten. Ook als u de verbouwing van de woning wilt financieren met een hypotheek is het gunstig om de hypotheek samen te voegen en over te sluiten tegen een lagere rente.

Of indien u voldoende op de hypotheek hebt afgelost waardoor de overwaarde sterk is toegenomen. Bij het oversluiten van de hypotheek dient u zich niet blind te staren op de lage rente. Er zijn voorwaarden en kosten verbonden aan het oversluiten van de hypotheek. Deze voorwaarden en kosten kunnen er voor zorgen dat het oversluiten van de hypotheek in sommige gevallen ongunstig is.

Stap 8 – De terugverdienperiode
Voor een tussentijdse rente aanpassing (TRA), omzetting van de bestaande hypotheek of het oversluiten van de hypotheek worden kosten in rekening gebracht. Denk hierbij aan bijvoorbeeld taxatiekosten, een boeterente, kostennota van de bank van de tussentijdse rente aanpassing, kostennota van de bank voor de hypotheekomzetting, kosten van de buitendienst, kosten voor het opvragen van de grosse en eventuele notariskosten. Na de wijziging ontstaat er een verschil tussen de oude en de nieuwe maandlasten. De periode waarin u op basis van het verschil in maandlasten de kosten terugverdient heet de terugverdienperiode.

Stap 9 – Achterstanden en Bijzonder beheer
Als het u nu niet lukt uw maandbedragen te betalen, zult u deze uiteindelijk toch alsnog moeten betalen. Als u uw hypotheek niet betaalt, dan berekent de bank over het niet betaalde bedrag een boeterente. Deze boeterente is gebaseerd op de wettelijke rente en bedraagt momenteel 2% op jaarbasis (0,17% op maandbasis). Dit extra bedrag wordt tegelijk afgeschreven met het hypotheekbedrag van volgende maand.

De hypotheekrente die u niet betaalt, is ook niet fiscaal aftrekbaar. U dient er rekening mee te houden dat u zelf verantwoordelijk bent voor het betalen van eventuele verzekeringspremies, hypotheekaflossing of inleg in beleggingsfondsen. Het niet betalen hiervan kan fiscale gevolgen hebben. De Belastingdienst kan uw vragen hierover beantwoorden.

Stap 10 – De opgebouwde waarde
Hebt u voor 1 januari 2013 een hypotheek afgesloten, dan bestaat de mogelijkheid om vermogen op te bouwen via uw kapitaalverzekering (Spaarhypotheek), beleggingen (Beleggershypotheek), polis (Levenhypotheek) of bankspaar inleg (Bankspaarhypotheek) met als doel de restschuld te voldoen. Ook kunt u daar eigen geld voor gebruiken. Na 1 januari 2013 werden bij nieuwe hypotheken alleen nog de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek afgesloten indien u nog recht wilde hebben op hypotheekrenteaftrek.

Stap 11 – De restschuld
Als de verkoop van uw huis minder oplevert dan u aan hypotheek verschuldigd bent, houdt u een restschuld over. Vaak dient u de restschuld binnen 2 maanden na overdracht bij de notaris aan de bank te voldoen. Indien dat niet lukt kan dat de verkoop van uw woning tegengaan, doordat de bank niet met de verkoop akkoord gaat. In sommige gevallen gaat de bank wel met de verkoop akkoord, maar behoudt de bank een vordering op u. De bank geeft deze vordering vervolgens uit handen aan een incassobureau en deze zal u aansporen om alsnog tot betaling van de restschuld over te gaan. Het is daarom belangrijk dat u voor de verkoop weet of u een eventuele restschuld kunt betalen.

Stap 12 – De bijleenregeling
De bijleenregeling komt er in het kort op neer dat u de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van uw oude woning, moet investeren in de volgende koopwoning. Wanneer de opbrengst van uw woning hoger is dan de restschuld die u nog hebt over de woning plus de verkoopkosten, is er sprake van overwaarde (ook wel eigenwoningreserve genoemd). Verkoopt u uw woning en koopt u niet (meteen) een nieuwe woning, dan blijft de overwaarde nog drie jaar bestaan (tot 2010 was dit vijf jaar). Koopt u binnen drie jaar een nieuwe eigen woning, dan dient u alsnog met de overwaarde van uw oude woning rekening te houden. Uiteindelijk vervalt de overwaarde na drie jaar.

Gebruikt u deze overwaarde niet voor de aanschaf van een nieuwe woning, dan is er geen hypotheekrenteaftrek mogelijk over het leenbedrag ter grootte van uw overwaarde. Ook als u verhuist naar een goedkopere woning moet u de overwaarde van uw oude woning volledig gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. U kunt ook verhuizen zonder dat u een nieuwe woning koopt. Dat kan wanneer u bijvoorbeeld van een koopwoning naar een huurwoning verhuist, wanneer u gaat emigreren of wanneer u gaat samenwonen in een koophuis dat uw partner al in bezit had.